盒子网1.#姐夫评新盘# 宝安尖冈山片区新盘佳兆业凤鸣水岸预计11月开盘。
2.开发商在10月23日已开放了营销中心蓄客。
3.该地块是佳兆业在5月份拍下的，项目毛坯限价为8.3万元/平米，实际交付带精装修，预计最终均价8.8万元/平米。
4.该项目占地较小，占地面积为2.1万平米，建面6.7万平米，容积率为3.2。
5.面积段有3种，分别为75平、95平、120平。
6.该项目所在的尖冈山片区，在过去被大众一直称作豪宅区，因为过往住宅产品以低密度别墅为主。
7.可惜的是真正的豪客却从来不认可该片区的豪宅定位。
8.直到去年的越秀、万科相继推出刚需户型的产品，将该片区的逼格拉下神坛。
9.我们可以看到，佳兆业凤鸣水岸的户型上和隔壁的万科都会四季接近，以刚需户型为主。
10.这很大程度上也是对该片区定位的再次妥协。
11.尖冈山就不是一个豪宅区，它远离产业，缺乏公共交通，缺乏大型商业配套，缺乏优质学校，这些缺点都让开发商在拿地的时候，就把购房人群聚焦在刚需。
12.何况还有一个限价，那更应该降低成本，做普通人的房子。
13.说两句这个项目值不值得买，首先我们参考隔壁的万科都会四季，今年6月开盘，至今尚有尾盘在朋友圈流通推广，说明该盘去化速度不佳。
14.而凤鸣水岸在当下这个冷清的市场行情，又在房地产税政策逐步试点推行的节点上，预计在购买条件上无积分要求，适合低积分置业者，而中等积分和高积分客户用8.8万横向对比一下上个月的宏发玺玥华府（地铁口、宝中学位），就知道值不值了。
